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title: "Neues Mietrecht in Spanien: Die wichtigsten Änderungen für Mieter und Vermieter"
description: "Neues Mietrecht in Spanien: Was sich für Vermieter und Mieter ändert. Daniel Olabarría, Lawyer No. 4165, Buedes Legal Palma"
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# Neues Mietrecht in Spanien: Die wichtigsten Änderungen für Mieter und Vermieter
**Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober bringt wichtige Änderungen im spanischen Mietrecht.** Ziel ist es, die soziale Bedeutung von Immobilien zu stärken und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erweitern. Besonders betroffen sind befristete Mietverträge, Maklergebühren und Kautionen.
Das Gesetzesdekret ist laut vorliegendem Dokument am **8. Oktober 2026** in Kraft getreten. Die parlamentarische Bestätigung steht noch aus.
## 1. Zwei Arten von Wohnraummietverträgen
Das Gesetz unterscheidet zwischen:
- **Dauerhaften Mietverträgen:** Sie dienen dazu, den regulären Wohnbedarf des Mieters zu decken.
- **Befristeten Mietverträgen:** Sie sind für Personen gedacht, die sich aus einem nachweisbaren Grund vorübergehend außerhalb ihres gewöhnlichen Wohnsitzes aufhalten. Dazu können beispielsweise berufliche oder andere zeitlich begrenzte Aufenthalte gehören.
Auch die Vermietung einzelner Zimmer oder Wohnbereiche fällt unter diese Regelungen.
## 2. Befristete Mietverträge unterliegen strengeren Regeln
Eine wesentliche Neuerung ist, dass befristete Wohnraummietverträge künftig grundsätzlich denselben gesetzlichen Regelungen unterliegen wie Mietverträge über einen Hauptwohnsitz.
Die Mietbedingungen können daher nicht mehr beliebig zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Klauseln, die den Mieter entgegen den gesetzlichen Vorgaben benachteiligen, sind unwirksam.
Die bisherige Sonderregelung für besonders große oder teure Wohnungen (über 300 m² oder mit einer Jahresmiete von mehr als dem 5,5-Fachen des gesetzlichen Mindestlohns) entfällt ebenfalls.
## 3. Wie lange darf ein Mietvertrag laufen?
### **Dauerhafte Mietverträge**
Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestmietdauer bleibt bestehen. Sie beträgt fünf Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, und sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen oder eine andere juristische Person ist. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine jährliche Vertragsverlängerung verlangen.
### **Befristete Mietverträge**
Die Befristung muss durch einen nachvollziehbaren und nachweisbaren Grund gerechtfertigt sein. Die Vertragsdauer kann vereinbart werden, soll jedoch grundsätzlich zwölf Monate nicht überschreiten.
Besteht der vorübergehende Bedarf weiterhin, kann eine Verlängerung ausdrücklich vereinbart werden. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Befristung nicht erfüllt oder werden zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung mehr als zwei befristete Verträge unmittelbar hintereinander abgeschlossen oder geändert, kann bereits der erste Vertrag als dauerhafter Mietvertrag gelten. Dann gelten auch die entsprechenden Mindestlaufzeiten und Verlängerungsrechte.
## 4. Wer bezahlt die Maklerprovision?
Die Kosten für die Vermittlung und die Erstellung eines Mietvertrags dürfen dem Mieter weder direkt noch indirekt auferlegt werden. Das gilt für dauerhafte und befristete Wohnraummietverträge.
Das Verbot umfasst auch Kosten für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vorbereitung, dem Abschluss, der Verwaltung, der Änderung oder der Verlängerung des Vertrags.
## 5. Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie
Nach den Angaben des vorliegenden Dokuments entfällt die Möglichkeit, auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters zu verzichten.
Das bedeutet: Wird die vermietete Wohnung verkauft, soll der Mieter sowohl bei einem dauerhaften als auch bei einem befristeten Wohnraummietvertrag ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen sind dabei zu beachten.
## 6. Welche Kaution darf verlangt werden?
Die gesetzliche Mietkaution beträgt bei beiden Vertragsarten maximal eine Monatsmiete. Darüber hinaus dürfen zusätzliche Sicherheiten vereinbart werden:
- **Dauerhafter Mietvertrag:** höchstens zwei weitere Monatsmieten.
- **Befristeter Mietvertrag:** höchstens eine weitere Monatsmiete.
Damit werden die zulässigen zusätzlichen Sicherheiten bei befristeten Verträgen begrenzt.
Diese Regelungen sollen Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen schützen.
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Rechtlicher Hinweis: Diese Zusammenfassung basiert auf dem vorgelegten Dokument von Daniel Olabarría, Rechtsanwalt Nr. 4165, Buedes Legal, Palma de Mallorca, mit Stand vom 13. Oktober 2026. Die Angaben wurden nicht unabhängig rechtlich überprüft. Die parlamentarische Bestätigung des Gesetzesdekrets steht laut Dokument noch aus. Für konkrete Mietverhältnisse empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Beratung.*
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