Nueva normativa de vivienda en España: principales cambios para propietarios e inquilinos

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce importantes cambios en el alquiler de viviendas en España. Su objetivo es reforzar la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Los principales cambios afectan a los contratos de alquiler de temporada, los honorarios de intermediación inmobiliaria, las fianzas y las prórrogas de los contratos vigentes. Según el documento facilitado, el decreto-ley entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Su convalidación parlamentaria está todavía pendiente.

1. Dos tipos de contratos de alquiler de vivienda

La normativa distingue entre:

• Arrendamientos de vivienda habitual: destinados a cubrir las necesidades permanentes de vivienda del inquilino.
• Arrendamientos de vivienda de temporada: destinados a personas que residen temporalmente fuera de su domicilio habitual por un motivo justificado y acreditable, como puede ser una estancia por motivos laborales u otra necesidad de carácter temporal.

Estas disposiciones también se aplican al alquiler de habitaciones o de partes de una vivienda.

2. Normas más estrictas para los alquileres de temporada

Uno de los principales cambios es que los contratos de alquiler de temporada estarán sujetos, con carácter general, al mismo marco legal que los contratos destinados a vivienda habitual.

Por tanto, propietarios e inquilinos ya no podrán pactar libremente cualquier condición. Las cláusulas que perjudiquen al inquilino contraviniendo las disposiciones legales serán nulas.

También desaparece la excepción que hasta ahora se aplicaba a determinadas viviendas de gran superficie o elevado precio, siempre que se alquile la vivienda completa.

3. ¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler?

Alquiler de vivienda habitual

Se mantiene la duración mínima legal: cinco años cuando el arrendador es una persona física y siete años cuando es una empresa u otra persona jurídica. Siempre que se cumplan los requisitos legales, el inquilino podrá solicitar prórrogas anuales hasta alcanzar el periodo mínimo correspondiente.

Alquiler de temporada

El carácter temporal del alquiler deberá estar justificado por un motivo claro y acreditable. Las partes podrán acordar la duración del contrato, aunque, por regla general, esta no debería superar los doce meses.

Si la necesidad temporal persiste, el contrato podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso. Si no se cumplen los requisitos legales para justificar la temporalidad o se celebran o modifican sucesivamente más de dos contratos de temporada entre las mismas partes para la misma vivienda, el primer contrato podrá considerarse un arrendamiento de vivienda habitual. En ese caso, también se aplicarán las correspondientes normas sobre duración mínima y prórrogas.

4. ¿Quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria?

Los gastos de intermediación inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente. Esta prohibición se aplica tanto a los alquileres de vivienda habitual como a los de temporada.

También incluye los gastos relacionados con la preparación, formalización, gestión, modificación o prórroga del contrato.

Otros servicios no esenciales solo podrán cobrarse al inquilino si este los ha solicitado expresamente por escrito y ha sido informado previamente de su carácter voluntario y de su coste.

Importante: La prohibición de trasladar al inquilino los gastos de intermediación y formalización del contrato se extiende expresamente también a los alquileres de temporada.

5. Derecho de adquisición preferente en caso de venta

Según el documento facilitado, se elimina la posibilidad de renunciar al derecho legal de adquisición preferente del inquilino.

Esto significa que, si se pone a la venta una vivienda alquilada, el inquilino tendrá, en principio, este derecho tanto en los contratos de vivienda habitual como en los de temporada. En todo caso, deberán respetarse los requisitos y condiciones legales aplicables.

6. ¿Qué fianza y garantías adicionales se pueden exigir?

En ambos tipos de contrato, la fianza legal queda limitada a una mensualidad de renta. Además, podrán acordarse garantías adicionales dentro de los siguientes límites:

• Alquiler de vivienda habitual: un máximo de dos mensualidades adicionales.
• Alquiler de temporada: un máximo de una mensualidad adicional.

De este modo, se limita el importe de las garantías adicionales que pueden exigirse en los alquileres de temporada.

7. Medidas especiales para los contratos de alquiler vigentes

Prórrogas extraordinarias de hasta dos años

Determinados contratos vigentes de vivienda habitual podrán beneficiarse de una prórroga extraordinaria de hasta dos años en total, mediante prórrogas anuales.

Esta medida afecta a los contratos en los que esté previsto que finalice, antes del 31 de diciembre de 2028, un periodo de prórroga legal o contractual, o la continuación tácita del arrendamiento.

Entre los requisitos figura que el inquilino esté al corriente de pago y haya abonado correctamente la renta durante los ocho meses anteriores.

Limitación de las subidas del alquiler hasta finales de 2027

Según el documento facilitado, hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplicarán límites especiales a los incrementos de renta:

• Si la renta supera el índice de referencia aplicable, no podrá incrementarse.
• En los demás casos, el incremento no podrá superar el 2 % si no existe un acuerdo que disponga otra cosa.

Estas medidas tienen como objetivo proteger a los inquilinos frente a subidas excesivas del alquiler.

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Aviso legal: Este resumen se basa en el documento facilitado por Daniel Olabarría, abogado n.º 4165 de Buedes Legal, Palma de Mallorca, con fecha de 13 de octubre de 2026. La información no ha sido objeto de una verificación jurídica independiente. Según el documento, la convalidación parlamentaria del decreto-ley sigue pendiente. Para situaciones concretas, se recomienda solicitar asesoramiento jurídico individualizado.