Tras uno de los cierres más estrictos de Europa, que se inició el 15 de marzo, el presidente Pedro Sánchez lanzó el 28 de abril un mensaje positivo con el inicio de un plan de transición gradual de 4 fases desde el 4 de mayo hasta finales de junio.
Cada fase será implementada en el país dependiendo de la situación específica de cada provincia y de cada isla. Cada dos semanas se marcará una nueva fase de apertura hasta finales de junio, para cuando está programado el fin de las medidas de confinamiento. El presidente Pedro Sánchez también indicó en la conferencia de prensa, que el uso de segundas residencias por parte de los residentes españoles podría ser permitido en la última fase. Una vez finalizadas estas fases indicó que existe la posibilidad, con sujeción a las normas sanitarias internacionales y a las operaciones de vuelo, de que algunos ciudadanos europeos puedan entrar en el país para utilizar sus segundas residencias.
Dado que las Islas Baleares han informado de una de las tasas más bajas de Covid-19 en todo el país, se espera que el gobierno pueda suavizar las restricciones en las islas antes que en otras regiones más afectadas. En Mallorca varios pueblos han sido declarados libres de Covid-19 incluyendo el pintoresco pueblo de Deiá.
En 2019, el sector inmobiliario fue el segundo sector más importante de la economía balear, representando una constante de más del 20% del PIB de la región desde 2005, con más de 4.100 millones de euros* en operaciones de venta de inmuebles en 2019. Desde 2012 una media del 44 % del valor de estas transacciones fueron realizadas por compradores extranjeros. (*fuente Ministerio de Fomento)
La situación jurídica de los bienes inmuebles afectados por el cierre
Los notarios confirman que, durante el estado de alerta, que comenzó el 14 de marzo y que sigue vigente, se suspende todo contrato. Por consecuencia, todos los acuerdos se prorrogan automáticamente por este período y sus eventuales prórrogas. En algunos casos, si no pueden acudir físicamente al notario, vendedores y compradores otorgan un poder a sus abogados para firmar los contratos en su nombre. Las inspecciones finales y entregas a menudo se realizan por medio de videoconferencias. Durante este tiempo, los notarios están disponibles para casos urgentes, y de hecho se han llevado a cabo compraventas firmados por los representantes con los correspondientes poderes. Es interesante el dato de que prácticamente no hay casos de partes contractuales que intenten negociar o salir de sus acuerdos contractuales.
Impacto en la evolución de los precios
Durante la crisis financiera de 2008, el éxito del sector inmobiliario fue uno de los principales motores de la reactivación de la economía balear, y desde 2012 los clientes extranjeros han invertido 11.000 millones de euros*. Esto ha sido uno de los principales factores de la recuperación de la economía y representa más de 36.000 transacciones a compradores extranjeros desde que las islas comenzarán su poderoso regreso. (*Ministerio de Fomento).
Desde 2008 el sistema financiero español se ha visto obligado a fortalecerse limitando su dependencia del sector inmobiliario y reduciendo el endeudamiento de hogares y empresas. El número de nuevas hipotecas registradas durante los últimos tres años en las Islas Baleares es un 75% inferior a las hipotecas contratadas en el periodo de tiempo equivalente anterior a la crisis financiera internacional de 2008. Además, una línea de crédito de 200.000 millones de euros, como primera medida económica, ha sido garantizada por el Gobierno Central y los bancos para mantener la economía a flote.
Ese periodo demostró en la mayoría de los casos del mercado de segunda vivienda, que no hubo pánico por vender. En los últimos años, más del 80% de las transacciones llevadas a cabo por Engel & Völkers de segundas viviendas han sido ventas al contado. Además, la disponibilidad extremadamente limitada de suelo edificable asegura un sano equilibrio entre la oferta y la demanda.
Dada esta situación el propietario de una segunda vivienda se inclinará a esperar a que pase la crisis actual y el mercado se vuelva a poner en movimiento. Aunque un cierto ajuste de precios sea inevitable, los buscadores de gangas podrían resultar decepcionados.
Para subrayar esto, los registros históricos de los precios medios indican que los valores de las propiedades varían muy poco (véase el gráfico a continuación):
Fluctuación del precio medio de compra en las Islas Baleares.
Rojo: Todos los compradores // Gris: Sólo compradores extranjeros
Comparativa Precio medio de compra Islas Baleares
Rojo: Todos los compradores // Gris: Sólo compradores extranjeros
Acceso
Actualmente las fronteras de España están cerradas al tráfico internacional. La Asociación Balear de Agentes Inmobiliarios Nacionales e Internacionales (ABINI) apoya al gobierno local en sus esfuerzos por proteger a sus ciudadanos residentes y a los visitantes internacionales. Nuestros colegas de otros destinos de interés como segunda residencia, como Francia, Italia y Portugal, se enfrentan a retos similares.
Cuando los protocolos necesarios estén en marcha y el gobierno, junto con la Autoridad Aeroportuaria Española (AENA), confíen en que se pueden abrir las fronteras para volver a recibir a los visitantes, sin lugar a dudas, asesoraremos a nuestros clientes de la manera adecuada. Actualmente es poco probable que esto ocurra hasta el verano.
En muchas conversaciones mantenidas con clientes de toda Europa durante las últimas semanas, se ha destacado como beneficio adicional de las islas el hecho de que el sistema de salud de las islas funciona a la perfección y que la tasa de infección de Covid-19 es muy baja. Islas Baleares.
Nueva construcción
Después de Semana Santa las constructoras retoman el trabajo, y todos los proyectos inmobiliarios residenciales en Mallorca siguen adelante. Según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares (PROINBA), en los últimos cuatro años se ha producido un aumento significativo de las licencias de construcción concedidas en Mallorca, que han pasado de 830 en 2015 a aproximadamente 1.440 en 2019. Debido a la falta de suelo edificable, las promotoras se han centrado en la construcción de inmuebles exclusivos de alta calidad. Aparte de una sola excepción, todos los clientes de Engel & Vökers con contratos firmados desean formalizar la compraventa y esperarán a poder venir a la isla para realizar la firma ante notario. Según PROINBA en Baleares hay un déficit acumulado de 15.000 viviendas, y el aumento de la población en más de un 40% desde el año 2000 mantendrá esta cifra alta. Una vez más, las promotoras no experimentan ningún signo de retroceso ni de reducción de la demanda y siguen adelante con prácticamente todos los compromisos de compra.
Nuevas tecnologías para el sector inmobiliario
En la actualidad, las innovaciones y la aplicación de nuevas tecnologías para el sector inmobiliario se han vuelto cada vez más útiles para proporcionar a los compradores potenciales una primera impresión de los proyectos sobre plano. Los renders de alta calidad combinados con tomas de drones de la ubicación y la última tecnología de animación de alto rendimiento se han vuelto cada vez más sofisticados. Las visualizaciones virtuales son y se convertirán en el futuro en una herramienta importante para que el cliente haga una selección inicial. Sin embargo, teniendo en cuenta el marco privilegiado de la isla, nada podrá sustituir una visita personal para apreciar en su plenitud el encanto particular de cada propiedad. La industria está adaptando rápidamente estas nuevas tecnologías.
Solicitudes de infomación & ventas
Aunque la mayoría de las transacciones inmobiliarias se han detenido, Engel & Völkers, con 22 tiendas inmobiliarias en las Islas Baleares y 18 tiendas inmobiliarias en Mallorca, informa de un interés constante por parte de la clientela extranjera (especialmente por propiedades con espacio exterior) con un nivel de solicitudes de información por internet ligeramente inferior al del mismo periodo del año pasado. "Muchos de nuestros clientes desean continuar con su plan de invertir a largo plazo en propiedades en esta región, y esperan pacientemente a que nuestras fronteras se vuelvan a abrir. Las Islas Baleares siempre se han considerado un destino seguro en el Mediterráneo, y una vez superada esta crisis, el renacimiento de las regiones insulares con su estilo de vida de calidad en un entorno seguro y protegido se hará notar", dice Florian Hofer, Director General de Engel & Völkers Baleares.
Mientras tanto cuídese, esperamos verle en Mallorca.
