Neues spanisches Wohnraumgesetz: Die wichtigsten Änderungen für Mieter und Vermieter

Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober bringt wichtige Änderungen für die Vermietung von Wohnraum in Spanien. Ziel ist es, die soziale Bedeutung von Wohnraum zu stärken und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Besonders betroffen sind befristete Mietverträge, Maklergebühren, Kautionen und die Verlängerung bestehender Mietverhältnisse.
Das Gesetzesdekret ist laut vorliegendem Dokument am 8. Oktober 2026 in Kraft getreten. Die parlamentarische Bestätigung steht noch aus.

1. Zwei Arten von Wohnraummietverträgen

Das Gesetz unterscheidet zwischen:

• Dauerhaften Mietverträgen: Sie dienen dazu, den regulären Wohnbedarf des Mieters zu decken.
• Befristeten Mietverträgen: Sie sind für Personen gedacht, die sich aus einem nachweisbaren Grund vorübergehend außerhalb ihres gewöhnlichen Wohnsitzes aufhalten. Dazu können beispielsweise berufliche oder andere zeitlich begrenzte Aufenthalte gehören.

Auch die Vermietung einzelner Zimmer oder Wohnbereiche fällt unter diese Regelungen.

2. Befristete Mietverträge unterliegen strengeren Regeln

Eine wesentliche Neuerung ist, dass befristete Wohnraummietverträge künftig grundsätzlich denselben gesetzlichen Regelungen unterliegen wie Mietverträge über einen Hauptwohnsitz.

Die Mietbedingungen können daher nicht mehr beliebig zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Klauseln, die den Mieter entgegen den gesetzlichen Vorgaben benachteiligen, sind unwirksam.

Auch die bisherige Sonderregelung für besonders große oder teure Wohnungen entfällt, sofern die gesamte Wohnung vermietet wird.

3. Wie lange darf ein Mietvertrag laufen?

Dauerhafte Mietverträge

Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestmietdauer bleibt bestehen. Sie beträgt fünf Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, und sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen oder eine andere juristische Person ist. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine jährliche Vertragsverlängerung verlangen.

Befristete Mietverträge

Die Befristung muss durch einen nachvollziehbaren und nachweisbaren Grund gerechtfertigt sein. Die Vertragsdauer kann vereinbart werden, soll jedoch grundsätzlich zwölf Monate nicht überschreiten.

Besteht der vorübergehende Bedarf weiterhin, kann eine Verlängerung ausdrücklich vereinbart werden. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Befristung nicht erfüllt oder werden zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung mehr als zwei befristete Verträge unmittelbar hintereinander abgeschlossen oder geändert, kann bereits der erste Vertrag als dauerhafter Mietvertrag gelten. Dann gelten auch die entsprechenden Mindestlaufzeiten und Verlängerungsrechte.

4. Wer bezahlt die Maklerprovision?

Die Kosten für die Vermittlung und die Erstellung eines Mietvertrags dürfen dem Mieter weder direkt noch indirekt auferlegt werden. Das gilt für dauerhafte und befristete Wohnraummietverträge.

Das Verbot umfasst auch Kosten für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vorbereitung, dem Abschluss, der Verwaltung, der Änderung oder der Verlängerung des Vertrags.

Andere, nicht notwendige Dienstleistungen dürfen dem Mieter nur berechnet werden, wenn er sie ausdrücklich schriftlich angefordert hat und zuvor über ihre Freiwilligkeit und die Kosten informiert wurde.

Wichtig: Das Verbot der Übertragung von Makler- und Vertragskosten auf den Mieter wird damit ausdrücklich auch auf befristete Wohnraummietverträge ausgeweitet.

5. Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie

Nach den Angaben des vorliegenden Dokuments entfällt die Möglichkeit, auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters zu verzichten.

Das bedeutet: Wird die vermietete Wohnung verkauft, soll der Mieter sowohl bei einem dauerhaften als auch bei einem befristeten Wohnraummietvertrag ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen sind dabei zu beachten.

6. Welche Kaution darf verlangt werden?

Die gesetzliche Mietkaution beträgt bei beiden Vertragsarten maximal eine Monatsmiete. Darüber hinaus dürfen zusätzliche Sicherheiten vereinbart werden:

• Dauerhafter Mietvertrag: höchstens zwei weitere Monatsmieten.
• Befristeter Mietvertrag: höchstens eine weitere Monatsmiete.

Damit werden die zulässigen zusätzlichen Sicherheiten bei befristeten Verträgen begrenzt.

7. Sonderregelungen für bestehende Mietverträge

Außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre

Für bestimmte bereits bestehende Mietverträge über Hauptwohnsitze ist eine zusätzliche jährliche Verlängerung von insgesamt bis zu zwei Jahren vorgesehen.

Dies betrifft Verträge, bei denen eine gesetzliche oder vertragliche Verlängerungsphase beziehungsweise die stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses vor dem 31. Dezember 2028 endet.

Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter seine Mietzahlungen ordnungsgemäß geleistet hat und auch in den vergangenen acht Monaten mit den Zahlungen auf dem aktuellen Stand war.

Begrenzung von Mieterhöhungen bis Ende 2027

Bis zum 31. Dezember 2027 gelten laut vorliegendem Dokument besondere Grenzen für Mieterhöhungen:

• Liegt die Miete über dem maßgeblichen Referenzindex, darf sie nicht erhöht werden.
• In den übrigen Fällen darf die Mieterhöhung ohne eine entsprechende Vereinbarung höchstens 2 % betragen.

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Rechtlicher Hinweis: Diese Zusammenfassung basiert auf dem vorgelegten Dokument von Daniel Olabarría, Rechtsanwalt Nr. 4165, Buedes Legal, Palma de Mallorca, mit Stand vom 13. Oktober 2026. Die Angaben wurden nicht unabhängig rechtlich überprüft. Die parlamentarische Bestätigung des Gesetzesdekrets steht laut Dokument noch aus. Für konkrete Mietverhältnisse empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Beratung.